近几年，随着商业地产进入存量周期，写字楼大宗交易与其间的资本运作越发繁荣。即便是在不确定性因素增多、形势变幻莫测的2022年，写字楼大宗交易市场仍有几笔不同凡响，映射出复杂环境中的一些暗流涌动。

【资料图】

过去一年，选址中国持续报道了我国经济发展最重要的两个增长极——北京、上海两地的的大宗写字楼交易。岁末年初，我们将这一年笔笔交易重新罗列，以此总结2022年的写字楼大宗交易特点，并对2023年的些许趋势进行预测。

2022年北京写字楼大宗交易

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通用时代大厦B、C座

板块：丽泽金融商务区

交易金额： 64 亿元

卖家：中国通用技术（集团）

买家：国寿投资（中国人寿集团旗下）

用途：投资

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博瑞大厦

板块：北京东三环

交易价格： 20.37 亿元

卖家：北京特尔特物业发展有限公司

买家：凯德

用途：投资

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北京五环大酒店

板块：北京东三环

交易价格： 8.49 亿元

卖方：兴业资管

买方：爱尔眼科旗下公司

用于：自用

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北京朗诗大厦

板块：北京东三环

交易价格： 1.376 亿

卖方：朗诗

买方：阳光保险

用途：投资

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北京招商局航华科贸中心

板块：北京东三环

交易价格： 13.42 亿元

卖方：招商蛇口

买方：招商房托

用途：投资

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智谷大厦商办房产

板块：中关村环保科技园

交易价格： 9 亿元

卖方：北京龙湖京佰置业

买方：浪潮软件

用途：自用

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北京市石景山区工联科创中心1号楼8-10层

板块：京西

交易价格： 4.2 亿元

卖方：中关村工业互联网产业发展有限公司

买房：东土科技

用途：自用

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北京新浪总部大厦

板块：中关村软件园

交易金额： 15 亿

卖方：新浪网技术（中国）有限公司

买方：微博股份有限公司

用途：自用

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钱粮胡同17号项目

板块：王府井大街

价格： 4.28 亿元

卖方：北京虹映物业管理有限公司

买方：锦和资管

用途：投资

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远洋锐中心

板块：丽泽商务区

交易价格： 50.15 亿元

卖方：远洋集团

买方：中国平安人寿保险股份有限公司

用途：投资

第一太平戴维斯近日发布的报告统计，2022年北京大宗投资市场累计成交金额约为人民币283.4亿元，较2021年全年下降约53%。年内，市场资金趋于避险性物业，增值性产品估值下降。

回顾2022年全年表现，北京大宗交易在前三季度持续低迷，至第四季度时市场整体活跃度有所改善，该季度投资市场累计成交金额合计约为91.4亿元，环比增加约68%，但属于正常的年度翘尾现象。

从大宗物业收购类型来看，写字楼仍是交易额的压舱石，占比61.6%，自用型收购及通过法拍渠道购得资产成为北京大宗投资市场为数不多的亮点，不少开发商频频抛售资产以加速现金回流也成为本年度大宗交易市场特点之一。

2022年上海写字楼大宗交易

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尚浦中心10栋办公楼

板块：杨浦中原板块

交易价格：76亿

卖方：铁狮门房地产基金管理公司

买方：凯德投资

用途：投资

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上实中心

板块：上海北外滩

交易价格： 50.3 亿元

买方：上海实森置业有限公司

卖方：友邦人寿保险有限公司

用途：自用

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上海虹桥富力中心T3整栋写字楼

板块：虹桥商务区中央

交易价格： 7.07 亿元

卖方：虹桥富力中心

买方：晶科能源

用途：自用

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上海市杨浦区黄兴路18号物业

板块：杨浦区域

交易价格： 1.02 亿元

卖方：朗诗绿色管理有限公司

买方：新加坡LAO VI CN Company VI Pte. Ltd

用途：投资

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上海集贤中心3.04万平米办公物业

板块：张江高科技园区

交易价格： 9.79 亿元

卖方:张江集成电路产业区开发有限公司

买方：银联数据服务有限公司

用途：自用

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大悦商务中心

板块：上海新梅太古城

交易价格：约 55 亿元

卖方：中粮置业

买方：某能源公司（未披露）

用途：自用

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恒信大厦

板块：上海南外滩

交易价格： 16.73 亿元

卖方：鑫景滨江

买方：海通恒信国际融资租赁股份有限公司

用途：自用

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阳光·张江NEO

板块：张江药谷

交易价格：未披露

卖方：阳光城

买方：ESR易商红木

用途：投资

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山西北路259弄3号、4号写字楼物业

板块：苏河湾

交易价格： 26.73 亿元

卖方：华润置地、信德集团

买方：鄂尔多斯与其控股子公司电冶集团

用途：自用

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瀛通绿地大厦

板块：黄浦滨江

交易价格：约 13.95 亿

卖方：绿地瀛通

买方：太平洋房屋

用途：自用

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君康金融广场

板块：浦东后滩

交易价格：约 25.2 亿元

卖方：忠旺集团

买方：君盛通达置业

用途：投资

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佳兆业金融中心

板块：浦东竹园

交易价格：约 22.0 亿

卖方：中国人寿

买方：中谷物流

用途：自用

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绿地创驿大厦A塔

板块：浦东浦东大道

交易价格：约 29.38 亿

卖方：上海地产

买方：浙商银行

用途：自用

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西岸艺岛

板块：徐汇滨江

交易价格：约 30亿元

卖方：西岸集团

买方：阿里巴巴

用途：自用

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西岸国际人工智能中心西楼4楼至26楼

板块：徐汇滨江

交易价格：约 33.28 亿元

卖方：西岸集团

买方：商汤科技

用途：自用

根据CBRE对于2022年上海投资市场解读，2022年上海大宗交易市场共录得57笔大宗交易，交易金额达879.5亿元，同比下降8.3%。

从全年大宗交易的物业类型来看，写字楼物业仍为主流标的，占比58%，稳居市场首位。虽然外资凶猛，内资仍占主导地位。从整体来看，自用买家占绝大部分。

根据高盛最新的预测数据，2023年我国的经济增速可达5.2%，摩根士丹利同样将中国2023年预计GDP增速调整到5.7%。

2023年，第一太平戴维斯预测，在基础设施公募REITs持续扩容，产业园区、仓储物流和保障性租赁住房等类别进一步受到追捧的背景下，以及疫情防控政策的大幅优化对市场需求的修复，大宗交易在2023年将有更开阔的可能性。